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深圳小产权房

小产权安全吗?都有哪些风险?拆了怎么办?

发布时间:2020-05-23
相信关注小产权房的心里都有一些疑虑:
1、买小产权房安全吗?
2、买小产权有保障吗?
3、买小产权遇到拆迁了怎么办?.....等等一系列的疑问


大家可能在网上查过很多关于小产权的信息
相信都是负面的新闻占据更多
那么我发表一些实际的案例供大家参考
内容会很长,请您耐心看完,希望能帮助到您!!!



一、什么叫小产权房

目前的小产权房有两种:
第一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子;
第二种是在集体企业用地或者占用耕地上建设的。
小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。
该类房屋没有国家发放预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。小产权房包括:已购公房,乡产权房和使用权房!




二、买小产权房安全吗?确实,小产权房是不被法律保护与承认的!

但是,我们得从侧面看问题,深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占深圳全市住房总量的49%,从1978年的小渔村,到目前拥有常住人口846万的国内一线城市,深圳几乎没有“老城区”,所有的城区都是“农村城市化”的结果。

在深圳市发展之初,中国房地产制度还不健全之时,遗留下数以十万计的“违章建筑”,也就是没有取得房产证的“小产权房”。这些房子多数由各个村委会兴建。
城中村”风潮伴随着“违章建筑”拔地而起,深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底,时任深圳市常务副市长的许宗衡,牵头组成了联合课题组

历经8个多月拿出了两份报告:《关于违法建筑问题的调研报告》、《关于城中村改造的调研报告》。报告披露了两项鲜为人知的消息:



一 、深圳21世纪城市战略重点、总面积170多平方公里的大工业区近几年已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地,目前已经很难找到成片的被征土地。

二、全市90%以上的违法建筑都分布在城中村内。而“城中村”的主体恰恰就是“小产权房”为了解决城市扩张的土地缺口,同时也为破解“城中村”内违章建筑的难题,深圳在2004年作出了将所有土地全部国有化的决定,深圳市原户籍农民27万多人被直接转为城市户口,同时也失去了土地。但这一过程仅是从法律上确认了深圳土地的国有权属,补偿了尚未占用的耕地,并未彻底完成对农民宅基地、集体建设用地上的房屋进行“征收”的手续,这一法律上的灰色地带留存至今。

这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》,却已成既定事实,这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。



从2005年开始,深圳一直就是“物业税空转”试点城市,虽不实际征收物业税,但每年都会核算。据深圳新闻网报道,深圳将进行物业税征收实转试点,市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统。

4月份深圳市政府发出
《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》就指出要落实国家房地产税制改革,研究物业税征收政策。深圳市地税局在今年的工作计划中明确提出要“认真推进物业税调研工作”。该局税政三处将“负责物业税试点及相关工作”

深圳特例的“小产权”房,占深圳市房屋总量的一半。如果开征物业税,当然应当明确这些没有登记的“历史遗留违法建筑”,否则,政府的物业税税源将减少一半。



2003年,深圳提出城市化方案并一次性实现“农地国有化”之初,就得到广东省政府支持,但国土部坚决反对。国土部认为,从保护耕地和农民利益的原则出发,城市化并不意味着必然与农业发展相抵触,而深圳以城市化方案绕过征地审批,变更农村集体土地的权属,将损害依附耕地进行生产的农民利益。为此,国土部2004年下半年在深圳实地调查,并形成了上报国务院的调研报告。虽然深圳2005年还是完成了“土地完全国有化”,但国土部明确表态,“深圳做法,下不为例”。

所以,有着"历史遗留"和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的,但是买卖了就属于违法销售。深圳政府不公开承认,但是也不强制执行,只要拆迁或者旧改,购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿。



三、什么是两证一书 
两证一书和历史遗留
1.什么是两证一书?
2.什么是历史遗留?
两证一书:
很多人听说过小产权房的“两证一书”,但是究竟什么是两证一书呢?
发几张图片给大家参考——这就是“两证一书”!


(1) 建设项目选址意见书
(2) 建设用地规划许可证
(3) 建设工程规划许可证


那么担心小产权有什么保障的,看到这里不知道您心里大概有没有一个概念!
小产权房本身确实是打着法律的擦边球,如果让谁拿出小产权百分百是安全的证据证明给您看,我觉得也是不现实的,但是能通过这些侧面的信息和生活当中的实际案例来了解做判断!

四、小产权遇到拆迁怎么办?

关于赔偿,从来没有法律文件讲小产权碰上拆除如何赔偿,也不会这么规定。但是深圳小产权房目前赔偿都是赔偿给最后的买家。
有律师见证,或者历史遗留回执,有绿本、黄本,证明这房子是你的就行。
农民房目前是合作建房协议+律师见证,房屋不给买卖,但是没有说不可以合作建房享受相应权利,合同也是清楚注明了村民放弃后续拆迁赔偿权益的。
下面给大家看一下实际拆迁赔偿标准:





这个是精简版的,实际过程会更复杂一些,各区所需要的资料跟流程有些不同。



假如大家或者身边朋友有经历过拆迁事件,里面哪里需要注意的,互相分享经验!!!希望以上的这些信息能够帮助到您!


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